Wat verandert door de wet Kwaliteitsborging?

Wat verandert door de wet Kwaliteitsborging?

In een maand tijd werd Nederland geteisterd door vier stormen. Iedereen zag de beelden van omgevallen bomen, beschadigde dakbekleding en rondvliegende zonnepanelen. Geen slechte timing kortom voor de ingang van de wet Kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). Die gaat in Nederland naar verwachting in op 1 oktober 2022. Doelstellingen van die wet zijn minder gebreken bij nieuwbouw en verbouw en bouwers die zich aan geldende kwaliteitseisen houden. De wet heeft ingrijpende gevolgen voor proces, product en verantwoordelijkheden van partijen. Wat komt er op uw (bouw)onderneming af?

Wat is wet Kwaliteitsborging voor het bouwen?
De bedoeling was dat Wkb van kracht zou gaan per 1 januari 2022. Dit is uitgesteld tot (naar verwachting) 1 oktober 2022. Vanaf dat moment vallen kleine bouwwerken met een lage risicoklasse, zoals eengezinswoningen, fietsbruggen of bedrijfspanden tot twee verdiepingen, onder de Wkb. Daarna volgen grotere of meer risicovolle bouwwerken. Zo hebben alle betrokken stakeholders tijd om ervaring op te doen met de nieuwe werkwijze.

Wat verandert er?
De nieuwe werkwijze gaat om aanpassingen op onder andere:

Onafhankelijk toezicht
De manier van controle en toetsing van bouwprojecten verandert. Tot op dit moment is Bouw- en woningtoezicht (ook wel bekend als BoWoTo) van gemeentes gerechtigd om op bouwprojecten toezicht te houden. Onder de nieuwe wet is dit niet meer zo. Een onafhankelijk inspecteur is van start tot en met de oplevering betrokken. Deze persoon wordt door de opdrachtgever ingeschakeld, eventueel gearrangeerd door de aannemer. Dit is een belangrijke rol: na oplevering is er een verklaring van deze onafhankelijke inspecteur nodig om het bouwwerk in gebruik te mogen nemen. De onafhankelijkheid en kwaliteit van een dergelijk inspecteur wordt geborgd door opname in een openbaar register.

Dossiervorming door aannemers
Aannemers zullen een dossier moeten opbouwen voor bevoegd gezag en/of consument (afhankelijk van de eindgebruiker van het bouwwerk). Daarin worden alle fasen van het bouwproces gedocumenteerd. In het dossier wordt beschreven dat de aannemer bij onderhavig bouwwerk aan alle eisen van de overeenkomst en de eisen van het Bouwbesluit voldoet. Bovendien moet benodigde informatie altijd beschikbaar zijn. In feite betekent dit dat het informatiedossier over het bouwproces en -resultaat op ieder willekeurig moment getoetst zou moeten kunnen worden.

Grotere aansprakelijkheid aannemers
Aansprakelijkheid van aannemers wordt groter dan deze voor inwerkingtreding van de Wkb was. In de nieuwe werkelijkheid maakt het niet meer uit of een opdrachtgever een gebrek voor of bij oplevering heeft opgemerkt of dit had gemoeten. De aannemer blijft in de meeste gevallen verantwoordelijk voor gebreken na oplevering, mits de verantwoordelijkheid voor die gebreken toerekenbaar zijn aan de aannemer. De zogenoemde aantoningsplicht ligt ook bij de aannemer: hij zal moeten aantonen dat het gebrek hem niet toerekenbaar is.

5% regeling
De opdrachtgever (dat kan dus een consument zijn) mag 5% van de opdrachtwaarde bij de notaris in depot houden voor een periode van drie maanden na oplevering. In de huidige situatie mag de notaris zonder toestemming de resterende 5% van de opdrachtwaarde uitkeren aan de aannemer. Onder de Wkb verandert dit. Dan wordt de aannemer geacht één of uiterlijk twee maanden na oplevering schriftelijk aan de opdrachtgever te vragen of de 5% uitgekeerd mag worden. Is binnen de termijn van drie maanden geen reactie ontvangen? Dan mag de notaris overgaan tot uitkering aan de aannemer. 

Gevolgen voor de opdrachtnemer en aanpak

• Aansprakelijkheid. Dit is uiteraard het grootste risico voor de aannemer. De beste beheersmaatregel is uiteraard om gebreken te voorkomen. Dit zal altijd het uitgangspunt zijn. Aandachtspunten:
  • Normaal geldt: wie stelt, bewijst. Omdat dat hier niet opgaat, moet de dossiervorming goed op orde zijn. Houd hierbij ook rekening met de interacties met derden, zoals leveranciers of onderaannemers. Doorleggen van verantwoordelijkheid kan nodig zijn.
  • Goed risicomanagement voorkomt gebreken. Denk daarbij na over het juist afprijzen van het risicoprofiel bij risicovollere opdrachten, zoals technisch complexe, multidisciplinaire werken.
  • Het streven naar kwaliteit van een bouwwerk heeft een directe relatie met ontwerpkeuzes, bouwmethodiek en materiaalkeuzes. Een integrale aanpak is dus noodzakelijk.
• Toezicht. Doordat er een onafhankelijke bouwinspecteur is, moet de aannemer kunnen uitleggen hoe het proces ingericht is en uitgevoerd wordt en leidt tot kwalitatief goede producten en het bouwwerk. Aandachtspunten:
  • Zorg voor een herleidbaar (bouw)proces, met uitlegbare toepassing van producten.
  • Om kwaliteit aantoonbaar te maken, is certificering van toe te passen producten
  • Zorg dat dossiervorming altijd op orde is. Stelregel moet eens te meer zijn: “van papier naar buiten naar papier”!
  • Om een kwalitatief bouwproces en te realiseren bouwwerk te stimuleren, kan het helpen zelf audits uit te voeren. Zo ontstaat beter en sneller inzicht in de kwaliteit van het gebouwde.
• Dossiervorming. Kwaliteitsmanagement wordt belangrijker dan ooit. Een wezenlijk onderdeel daarvan is het op orde hebben van de “papieren waarheid”. Aandachtspunten:
  • Zorg voor herleidbare verificatie en validatie van eisen. Denk vooral na over de fase waarin een eis wordt aangetoond.
  • Vraag bij leveranties en onderaanneming om benodigde certificering of andere bewijzen van kwaliteit met betrekking tot het bouwproces of toe te passen materialen. Administreer deze goed.
• Financiering. De aannemer moet er in zijn financiële prognoses rekening mee houden dat pas enige tijd na oplevering de laatste omzet binnenkomt. Aandachtspunten:
  • De aannemer zal goed moeten nadenken over zijn financieringsbehoefte voor realisatie van het bouwwerk. Houd hier rekening mee in de overeen te komen termijnstaat.
  • Zorg dat de taken en verantwoordelijkheden na oplevering goed belegd zijn in het projectteam. Vaak is een projectteam alweer ingezet op een nieuwe opdracht. Besteed dus goed aandacht aan een juist proces na oplevering.

Gevolgen voor de opdrachtgever en aanpak

• Correcte uitvraag. Door de objectivering van het toezicht op kwaliteit en de verschuiving van risico op gebreken naar de aannemer, is een kwalitatief goede uitvraag extra belangrijk. De kwaliteit van een bouwwerk wordt immers grotendeels bepaald aan de hand van de gestelde eisen. Aandachtspunten:
  • Bedenk van tevoren goed waar het bouwwerk kwalitatief aan moet voldoen. Zijn de gevraagde kwaliteitscriteria echt nodig? En passen deze ook bij alle andere criteria?
  • Neem reacties van gegadigden op de uitvraag in overweging. Stem zo de kwaliteit van de uitvraag goed af op de omstandigheden en uitgangspunten van het te realiseren bouwwerk.
• Hoewel er meer risico bij aannemer komt te liggen, kan toetsen door de opdrachtgever en het delen van constateringen nog steeds plaatsvinden. Hoe eerder een probleem of risico geïdentificeerd is, des te meer tijd er beschikbaar is om het te mitigeren. Vaak is het ook goedkoper voor het project.
  • Werk samen als projectteam en niet als opdrachtgever en opdrachtnemer. Uiteindelijk is het project – en dus de kwaliteit van het bouwwerk – gebaat bij weinig problemen en risico’s.
• Geef de onafhankelijke bouwinspecteur een duidelijke opdracht mee. Een onafhankelijk en objectief proces van toetsen kan geen onduidelijkheid gebruiken.
  • Bespreek de opdracht, kaders en randvoorwaarden vooraf met bouwinspecteur én aannemer.
  • Doe periodiek een controle of de bouwinspectie verloopt zoals die vooraf is bedacht.
  • Is er bijsturing nodig met betrekking tot de bouwinspectie? Stuur dan bij.

Hulp nodig?
Zoals u inmiddels begrijpt, heeft de Wkb nogal wat voeten in de aarde. De wet vraagt veel van betrokken medewerkers. Ook is de uitwerking nog onbekend en dus onduidelijk. Dit kan leiden tot moeizaam lopende projecten. Ondanks dat – of juist doordat – wederzijdse verplichtingen scherper worden neergezet door de Wkb, is samenwerking extra belangrijk. Dat begint bij bewust gedrag en het op orde hebben van de zaken, van beide zijden.

Kunt u hulp gebruiken bij de implicaties die Wkb voor uw onderneming heeft? De contractmanagers van Rainbow Management denken graag met u mee.